买房前必懂的美国省税规划！

📌买房前必懂的美国省税规划！自住房 vs 投资房怎么差这么多？
买房选位置、比价格，很重要。但“怎么持有”决定了你未来能不能省下大笔税！

【一、自住房｜卖房有免税额度】
只要你在过去 5 年中，持有并自住满 2 年（不一定连续），就可以享受最高 $50 万的免税额度（夫妻合并报税）。
举个例子：
你用 50 万买房，后续又花了 10 万装修（房屋常规维修花的钱不能抵税，但装修升级类的支出可以增加房子的成本（cost basis），有助于卖房时少交税）。
几年后卖出价是 80 万。
计算：80万 -（50万 + 10万）= 赚了 20 万
👉 这 20 万属于免税范围内，一分钱不用交！

【二、投资房｜亏损 & 折旧回补】
出租房每年都要报租金收入和支出，报在 Schedule E。
收入：租金（收现金或用服务换取的租金）、非退还押金等
支出：地税、房贷利息、保险、HOA、维修、管理费、折旧等

不过这些“亏损”在税务上通常是 passive loss，并不能直接抵工资等非被动收入，以下情况除外：

• 你是房地产专业人士（Real Estate Professional），所有亏损可以抵工资等收入。
• 家庭收入 < $15 万，并且你积极参与出租房的管理和决策，可使用最高 $2.5万的亏损来抵工资等收入。

出售时，投资房无免税额度，且之前折旧的部分必须补税（折旧回补 Depreciation Recapture），税率最高可达 25%。也就是说，你出租了几年后把房子卖掉，赚的钱不仅要交资本利得税，还要补之前省下来的折旧税，这一块很多人会忽略！

【三、短租｜税务规则完全不同】
短租是指每位租客平均入住时间不超过 7 天（例如Airbnb）。如果房东参与管理的程度足够高，这类房产在税务上不被视为“passive”，因此：

• 虽然是投资房，但亏损可以直接抵工资等所有收入
• 盈利部分要交自雇税（Self-Employment Tax）
  也就是说，优势在于，亏损的抵扣范围比长租大；但如果你赚了钱，税负也更高。

【四、投资房以低于市场价出租给朋友、亲人】
无论是免租还是以低于市场价出租，房子都视为personal use！
收入：与上面第二点的投资房不同，租金不是申报在 Schedule E，而是申报在 Schedule 1 (miscellaneous income)。
支出：如果itemized deduction较高，地税、房贷利息在 Schedule A抵减。否则，费用完全无法抵扣。

并且，还有可能需要申报Gift Tax Return。