国内出租房，美国如何折旧报税？

🏠 只要你是美国税务居民，全球收入都要申报，包括中国的租金。出租房除了能报各种支出，还可以合法折旧，帮你少交税！

1️⃣ 美国本土 vs 海外房产折旧

🇺🇸 美国本土：住宅 27.5 年，商业 39 年，还能对部分装修/电器用加速折旧或一次性扣除。

🌏 海外房产：房子必须用更保守的 ADS 折旧法 → 住宅 30 年，商业 40 年。像冰箱、空调、电器家具这些寿命比较短的东西，可以单独按照 ADS 规定的寿命去折旧（比如 5 年、7 年），但不享受美国本土才有的 bonus depreciation 或一次性扣除。

2️⃣ 建筑 vs 土地

土地（或土地使用权）不可折旧，只能折旧建筑部分。
实务上经常用 85%-90% 建筑，10%-15% 土地来分摊。

3️⃣ 折旧实操要点

— 从首次出租那年开始折旧，不是买房当年
— 折旧基数=购房成本（按当年汇率换算成美元）
— 大型装修=额外成本，也能折旧

⚠️ 别忘了！

将来卖房，折旧部分要补税（Depreciation Recapture）。可以理解为：折旧就是 IRS 先借给你减税的“虚拟”费用，以后卖房时要“还”回去。

如果之前忘记折旧，也别慌，可以通过 Form 3115 做一次性补折旧（catch-up adjustment）。