搞懂 Depreciation Recapture 的真实逻辑

IRS 要求商业用途(包括出租)的可折旧资产，你需要把可折旧成本（建筑物部分）分摊到每一年。这个条款允许折旧抵减出租收入，降低当年的所得税。

但当你卖房时，IRS 会要求你就已计提折旧的部分 缴纳折旧回捕税（Depreciation Recapture Tax）。于是有人说：“现在省的税以后都要还回去，这有什么意义呢？”

一、折旧如何省税

示例：房产可折旧基础为 $300,000。
住宅按 27.5 年折旧 → 每年折旧 ≈ $10,909

若当年的边际税率是 32%：
则当年节税额 = $10,909 × 32% = $3,490

也就是说，当折旧发生在 收入高／税率高 的年份，能够产生更显著的税务节省。

二、卖房时，折旧回捕

折旧回捕税率 最高 25%，但并非固定为 25%，最终适用税率取决于出售当年的收入情况。

投资者通常会在这些时间点选择出售房产：

• 退休后（收入下降）
• 收入暂时偏低的年份
• 或通过 1031 Exchange 延后纳税

🚀通过合理规划，折旧回捕可以安排在 税率更低 的年度发生。

三、总结：税率差 + 时间价值

折旧阶段（持有期）：
→ 税率通常较高
→ 折旧直接减少应税收入
→ 立即获得现金流节税效果

回捕阶段（出售时）：
→ 可以安排在税率较低的年份
→ 部分或全部折旧按较低税率计税

折旧的优点，不仅可以“延后缴税”：
💡把税从高税率年份 → 移到低税率年份再交。
而且：
💡中间省下来的现金还能继续投资、滚动增值。
这就是折旧带来的 时间价值 + 税率套利收益。