美国出租房想做Cost Segregation？

你有好几套出租房，过去都老老实实地按27.5年折旧。听说可以做Cost Seg来加速抵税？
是的，IRS允许你一次性补回折旧！

🧾Cost Segregation 原理是什么？

Cost Segregation 把出租房的不同部位按不同年限分类，比如电器、地毯、橱柜都可以归为5年、7年、15年折旧，甚至一次性全部折完（Bonus Depreciation）。
出租房投入使用的时候就做了 Cost Seg 固然最好。但即使你房子买来已经好几年了，前面没做Cost Seg，也没关系。IRS允许你通过提交Form 3115，把“如果你当年做了Cost Seg、这几年本该折旧的部分”，一次性在今年申报为费用！

🎯找谁可以做Cost Seg？

首先，要找专业的工程师团队或第三方 Cost Seg 公司完成估价报告，因为这涉及到建筑构造、部位的寿命分类，一般CPA并没有资质及能力进行估价。拿到报告之后，CPA就可以在你的税表上操作了。

注意点：

⚠️ 如果你没满足 Real Estate Professional 或者类似 Airbnb 的短租条件，出租房产生的净亏损是Passive，只能抵Passive income（比如出租房赚的钱）或carried forward

⚠️ 这个操作有技术门槛，需要配合专业的Cost Seg公司 + 报税会计师
⚠️ 不是所有房子都适合做，节税空间和房龄、装修、价值都有关
⚠️ Form 3115 同样适用于忘记折旧的房子，可以把以前没计提的折旧一次性补回来