🏠 美国房东如何申报租金收入和相关费用

✅ 一、租赁收入

租赁收入包括：

• 房租收入
  【现金、转账、租客代房东支付的费用、租客用劳务或物品来抵付的租金】
  例如：租客自己付了维修费，房东同意从租金里扣减。申报的租金收入应仍然为扣减前的原租金金额，同时维修费保留单据报成费用。因为你仍然视为已经“收到”全额租金，只是转而支付了维修费用（或允许租客代为支付）。
• 代替押金的、租约最后一个月的租金
• 不退还的押金、及提前终止合同支付的违约金
• 额外收费（如pet fee）

✅ 二、租赁费用

符合规定的支出包括:
•折旧
•房产税、房屋贷款利息（可从 Form 1098 获取）
•房屋保险费、维修和维护费（如换水龙头、修暖气）、HOA物业费
•物业管理费、租房中介费
•广告招租费用
•车旅费
•会计师、律师等专业费用
记住，维护性的维修可以立刻抵扣，而重大改善或装修一般要做资产化折旧处理。

✅ 三、折旧如何计算？

住宅类出租房产可分 27.5年折旧；商业地产分39年折旧。
土地不可折旧，只有建筑价值才能折旧。
即使你没申报折旧，IRS 在你未来出售房产时也会按“已折旧”来征收回收税（depreciation recapture），所以你必须每年申报折旧。

✅ 四、短期租赁（如 Airbnb）特别注意事项

当你提供清洁、早餐、接送等服务时，或平均出租天数不足7天，可能被 IRS 认定为“活跃性业务”而非被动租赁。
•改用 Schedule C 报税
•缴纳 自雇税（self employment tax）

✅ 五、友情价出租给亲戚朋友

无论是免租还是以低于市场价出租，房子都视为personal use！
收入：租金不是申报在 Schedule E，而是申报在 Schedule 1 (miscellaneous income)。
支出：如果itemized deduction较高，地税、房贷利息在 Schedule A抵减。否则，费用完全无法抵扣。
并且，还有可能需要申报Gift Tax Return。

✅ 六、出售出租房时的税务处理

•以前的折旧总额，将被 IRS 按最高 25% 税率回收（Depreciation Recapture）
•房产升值部分，则按资本利得税缴纳（超过一年视为长期）
•若继续投资房产，可考虑用 1031 延税交换来合法延期交税