1031交换｜美国投资必懂的延税技巧

💡 1031 Exchange 是什么？

美国国税局（IRS）税法第1031条的延税策略：
卖掉一套投资型房产，并用出售房产所得款项、在规定时间内购买另一套符合条件的投资房，就可以延迟缴纳资本利得税（Capital Gain）和折旧回收税（Depreciation Recapture）。注意⚠️：这是延税，不是免税。

1️⃣ 谁可以用

必须是投资物业（出租房、商业地产、空地等），并且不适用于property held primarily for sale (包括flipping翻修后快速卖出的物业)。
自住房不适用；可以先转为出租房一段时间后再用。但自住房同时要考虑是否Home Sale Exclusion (Section 121) 对自己的状况更优。
房型不限：condo、single house、land等都可以互换，关键是符合投资物业的用途。

2️⃣ 时间限制（非常严格）

45天规则：卖出旧房后，必须在45个日历日内书面告知合格中介 Qualified Intermediary (QI) 新房地址和价格。
180天规则：必须在旧房交割日起算的 180 天内完成新房过户（Closing）。

3️⃣ 流程要合规

资金必须通过 QI（合格中介）保管和转账，不能经过个人账户。
挂牌卖房前就要找好 QI，并初步锁定新房目标，否则时间会非常紧。

4️⃣ 金额要求

如果新房价格较低，或套现现金、或减少房贷债务，这些差额（boot）都需要缴税。
想完全延税，新房购买价应不低于旧房售价，且不套现现金，并且承担的贷款额不低于原贷款额。若未全部满足，也不一定全额缴税，应让 CPA 计算 boot 部分的应税额。

5️⃣ 核心：新房的 Basis（成本基础）

很多人做完 1031 后，只关心省了多少税，却忽略新房的 basis。
Basis 将用于新房的折旧，并决定未来卖房的应税金额。
出租时间越长，累计折旧越多，剩余可折旧基础（basis）越低，未来出售时折旧回收税的比例也会相应提高，除非在置换中投入额外资金购买更高价的新房。

6️⃣ 为什么值得用

延税省下资金的时间价值。
递延到收入低的时候再卖，利用低税率。
可做长期规划，理论上可以一直换到老。【只是一直置换，到后面就只有很少的折旧可以抵扣出租收入了。】
操作灵活，可一换一、一换多、多换一；也可部分套现 (交少量税)。